สัญญาเช่าทรัพย์ คืออะไร
ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 537 สัญญาเช่าทรัพย์ คือ สัญญาซึ่งบุคคลคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้ให้เช่า" ตกลงให้บุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้เช่า" ได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด และผู้เช่าตกลงจะให้ค่าเช่าตามจำนวนที่ได้ระบุไว้ในสัญญา ซึ่งผู้เช่ามีสิทธิที่จะได้ใช้ทรัพย์สินที่เช่า แต่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าแต่อย่างใด และต้องชำระเงินเพื่อตอบแทนการใช้ทรัพย์สินนั้น ๆ เรียกว่า “ค่าเช่า”
สัญญาเช่าทรัพย์ เป็นสัญญาที่มีกำหนดระยะเวลา ซึ่งอาจกำหนดเป็นเดือน เป็นปี หรือเช่าตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าได้ ตามมาตรา 538 แบ่งออกเป็น 2 ประเภท ดังนี้
1. การเช่าแบบระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าโดยมีการลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย
2. การเช่าแบบระยะเวลาที่เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้
ทั้งนี้ นอกจากสัญญาเช่าทรัพย์ จ่ายเฉพาะค่าเช่าแล้ว บางรายยังมีการทำหนังสือสัญญาฉบับพิเศษ หรือที่ภาษาทางกฎหมายเรียกว่า “สัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าการเช่า” คือ สัญญาที่มีข้อตกลงพิเศษเพิ่มเติมระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า ซึ่งผู้เช่าได้ให้ค่าตอบแทนแก่ผู้ให้เช่านอกเหนือไปจากค่าเช่าที่ต้องชำระ เช่น ปลูกสร้างอาคารแล้วยกกรรมสิทธิ์ให้เจ้าของที่ดิน หรือปลูกต้นไม้แล้วยกให้แก่เจ้าของที่ดิน เป็นต้น
สัญญาเช่าทรัพย์ รายละเอียดที่ต้องมีในสัญญา
1. รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า เป็นรายละเอียดของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย เช่น ชื่อ-นามสกุล บ้านที่อยู่อาศัย อายุ
2. รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า เช่น บ้านเลขที่ ตำแหน่งที่อยู่ ซึ่งต้องระบุให้ชัดเจน ป้องกันการเข้าใจที่คลาดเคลื่อน
3. ระยะเวลาการเช่า ระบุให้ชัดเจนว่าตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์กี่ปี หากเกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
4. ค่าตอบแทนและวิธีการชำระ ระบุเป็นจำนวนที่แน่นอนพร้อมวิธีการชำระค่าเช่าให้ชัดเจน เช่น ค่ามัดจำเท่าไหร่ จะได้คืนเมื่อไหร่ หรือกรณีไหนถูกยึดค่ามัดจำ การชำระค่าเช่าให้ชำระโดยการโอนเงิน หรือเงินสด ชำระภายในวันที่เท่าไหร่ หากล่าช้ามีค่าปรับหรือไม่
5.ความรับผิดของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าคือผู้เข้ามาทำประโยชน์ในทรัพย์สิน โดยในระหว่างนั้นอาจเกิดความเสียหาย สูญหายต่อทรัพย์ได้ จึงต้องระบุให้ละเอียดในสัญญาว่ากรณีไหนต้องจ่ายค่าเสียหาย และต้องจ่ายเท่าไหร่
6. ความรับผิดของคู่สัญญากรณีผิดสัญญา ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การระบุข้อรับผิดในความเสียหายหากผิดสัญญาจะทำให้การฟ้องร้องบังคับคดีทำได้ง่ายมากขึ้น
7. รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า ไม่ใช่รายละเอียดของทรัพย์ที่เช่า แต่เป็นสิ่งที่ติดมากับทรัพย์ที่เช่า เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าต่าง ๆ ซึ่งต้องมีการทำรายการทรัพย์สิน ในกรณีผู้เช่าทำทรัพย์สินสูญหาย หรือป้องกันผู้เช่าไม่ให้ถูกคิดเงินค่าสิ่งของซึ่งไม่มีอยู่ในห้องตั้งแต่แรก
สัญญาเช่าทรัพย์ สิ่งที่ควรรู้ก่อนทำสัญญา
ทั้งผู้เช่าและผู้ให้เช่า นอกจากจะทำความเข้าใจในรายละเอียดของสัญญาแล้ว ยังต้องรู้หน้าที่ความรับผิดชอบของตนเอง ซึ่งแบ่งออกได้ ดังนี้
| ผู้ให้เช่า | ผู้เช่า |
| ส่งมอบทรัพย์สินในสภาพที่ซ่อมแซมดีแล้วให้แก่ผู้เช่า | จ่ายค่าเช่าตามที่ตกลงกับผู้ให้เช่า |
| หากส่งมอบทรัพย์สินที่ไม่เหมาะสมแก่การใช้งาน ผู้เช่ามีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาได้ | ใช้ทรัพย์สินที่เช่าในกิจการที่ไม่ได้กำหนดในสัญญาไม่ได้ |
| รับผิดชอบซ่อมแซมในส่วนที่จำเป็น | สงวนทรัพย์สินที่เช่าให้เหมือนกับทรัพย์สินของตน |
| หากผู้เช่าไม่ชำระค่าเช่า สามารถบอกยกเลิกสัญญาได้ | ยอมให้ผู้ให้เช่าตรวจดูทรัพย์สินที่เช่าเป็นครั้งคราว |
ผู้ให้เช่า
ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้เช่าตามสัญญา โดยทรัพย์สินนั้น ๆ ต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญาเช่า ตลอดระยะเวลาการเช่า เช่น เจ้าของบ้านเช่าต้องดูแล บำรุง รักษา และซ่อมแซมทรัพย์สินที่ให้เช่า ยกเว้นการซ่อมที่มีกฎหมายหรือประเพณีกำหนดให้ผู้เช่าเป็นผู้ซ่อมเอง ได้แก่ การซ่อมแซมเล็ก ๆ น้อย ๆ อย่างมุ้งลวดประตู หน้าต่างฉีกขาด กระเบื้องปูพื้นแตก 2-3 แผ่น
ผู้เช่า
หลังจากที่ผู้เช่าได้ทำสัญญาพร้อมกับเงินประกันการเช่า โดยปกติตามธรรมเนียมปฏิบัติจะเก็บเงินประกันเท่ากับอัตราค่าเช่า 2 เดือน และเมื่อมีการเข้าอยู่เรียบร้อยแล้ว ผู้เช่าต้องชำระค่าเช่าเป็นรายเดือนให้กับผู้ให้เช่า (เจ้าของทรัพย์)
นอกจากนี้ผู้เช่าต้องรักษาสภาพทรัพย์สินภายในสถานที่เช่าให้เรียบร้อยตามสภาพที่ได้รับมอบมาและต้องส่งคืนในสภาพเดิม หรือซ่อมแซมให้เรียบร้อยหากชำรุด โดยอาจจะมีการระบุเพิ่มเป็นเงื่อนไขพิเศษในสัญญาด้วยก็ได้ว่ามีเฟอร์นิเจอร์หรือทรัพย์สินอะไรที่ผู้ให้เช่า ยินยอมให้ผู้เช่าสามารถใช้งานได้
สัญญาเช่าทรัพย์ ข้อควรระวัง
1. การเช่าทรัพย์สินตามมาตรา 537 หมายถึงการเช่าทรัพย์สินที่มีรูปร่าง ได้แก่ อสังหาริมทรัพย์ สังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ รวมถึงสิทธิต่าง ๆ ที่ไม่มีรูปร่าง เช่น ลิขสิทธิ์ สิทธิบัตร สิทธิในเครื่องหมายการค้า เป็นต้น
2. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่ตกลงชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด ผู้เช่าได้ใช้หรือรับประโยชน์ในทรัพย์สินอย่างใดอย่างหนึ่งชั่วระยะเวลาอันจำกัด ซึ่งหมายความว่าไม่ใช่จะเช่ากันตลอดไป จะต้องมีการตกลงกันว่าชั่วระยะเวลาอันมีจำกัด เช่ากันนานเท่าไหร่ เช่น รายวัน รายเดือน รายปี แต่เช่ากันโดยไม่มีเวลาสิ้นสุดนั้นไม่ได้
3. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาที่มิได้มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน เห็นได้ชัดว่าผู้เช่าได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าเท่านั้น มิได้มีข้อตกลงให้โอนกรรมสิทธิ์ที่เช่าแต่อย่างใด แม้ผู้เช่าจะได้ครอบครองทรัพย์สินที่ให้เช่า ก็เป็นการครอบครองเพื่อใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินที่เช่า
4. สัญญาเช่าทรัพย์เป็นสัญญาซึ่งก่อให้เกิดเพียงบุคคลสิทธิไม่ใช่ทรัพย์สิทธิ เมื่อการเช่ามิได้เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ การเช่าทรัพย์ก็ย่อมไม่ก่อให้เกิดทรัพย์สิน เป็นเพื่อแต่ก่อให้เกิดบุคคลสิทธิขึ้นเท่านั้น
5. การระงับสัญญาเช่า อาจมีสาเหตุมาจากผลทางกฎหมาย เช่น เมื่อหมดสัญญาเช่า ผู้เช่าถึงแก่ชีวิต หรือทรัพย์สินนั้นสูญหายไป เช่น ไฟไหม้ กฎหมายได้อนุญาตผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถระงับการเช่าได้โดยมิต้องบอกกล่าว
เมื่อฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติผิดหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่าในข้อสำคัญ เช่น ไม่ชำระค่าเช่า หรือถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่า แต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้ แต่ต้องบอกกล่าวให้อีกฝ่ายหนึ่งรู้ตัวก่อนสักระยะหนึ่งแต่ไม่จำเป็นต้องบอกก่อนล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน
ทั้งหมดนี้คือรายละเอียดเกี่ยวกับการสัญญาเช่าทรัพย์ที่ต้องทำความเข้าใจให้ตรงกัน รู้ความหมายของสัญญาเช่าทรัพย์คืออะไร สิ่งที่ต้องมีในสัญญาเช่าทรัพย์ รวมทั้งข้อควรระวังต่าง ๆ เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดขึ้นได้หรือต้องฟ้องร้องบังคับคดีกันภายหลัง และที่สำคัญคือเพื่อความสบายใจของผู้เช่าและผู้ให้เช่า ไม่ว่าจะเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น